#天津头条# 此时此刻现场实况。

河北，红桥。瑞海大厦，王串场，养鱼池路，民权门，幸福道，真理道，正义道等地近况。

瑞海大厦，金泰花园，大江南里，满江里，月牙河大大江里，瑞海名苑都有点情况，大家注意出行。

(资料图)

马路上还是能看到排大队在小亭子做核酸的，一排半个多小时，太难了[捂脸][来看我]#头条创作挑战赛# #我要上 头条# #天津# #天津身边事#

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三十二加八

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今天写一写黄岛灵山卫的几个楼盘，分析一下哪些楼盘是旅游地产，我们要避坑。

灵山湾目前前海一线有很多楼盘，世茂诺沙湾，海信灵山湾，保利海上罗兰，山钢凭海临风，云龙港湾，东方华庭，科达天意华苑，辛屯社区，建邦听海东西区，滨海新村，奥润鑫海国际城，海铭听涛别院，银盛泰浪琴海等等。

其实从时间段就可以划分出来，早期的楼盘，基本是本地低端刚需。例如海景丽园，瑞海花园，辛屯社区等。14年我去这边，瑞海花园前面还是大树林，窄柏油路，完全的村景。那时候在这里买房的，基本都预算不多。

14年之后，东方影都来了灵山湾，黄岛大开发，那时候的很多楼盘大部分都是针对旅游度假。所以，诺沙湾一二期，奥润馨海国际城别墅，保利海上罗兰…这几个楼盘基本都是度假属性，一大帮外地人来买了度假。别说灵山湾了，就是安子也都是买来旅游度假的。最典型的就是山海湾，现在入住率也就一半。（真实数据，我问的物业）所以我们也看到了这几个楼盘目前出货率很高。

建邦听海还好，本地人买的不少。至于滨海新村，完全本地政府机关有钱人支撑起来的。滨海新村附近另外一个小区水晶海岸，也是石油大学老师以及本地改善人群购买。

后面开发的一系列楼盘，大部分针对的是外地来黄岛工作的年轻人。所以稳定性以及年轻化很高。例如海信灵山湾，海信花街小镇，银盛泰浪琴海，诺沙湾三期到五期，凭海临风四五期，和达海映山，缦山澜庭等等。这些楼盘都是后面开发，大部分对接的都是来青来黄工作生活的年轻群体。当然也有一些人买来养老，但是基数相对较少。这样的小区，整体素质较高。

有的地产很多都是一个公司开发，为什么我要给区分？目的就是给旅游地产做一个规划。旅游地产不仅仅是融创公馆，很多住宅类小区也都主打旅游度假目的，这类小区最大的特点就是人员流动性非常强，房屋置换率非常高，冬天入住率很低，夏天入住率很高，小区物业费收费较难，从而导致小区管理水平很低。这样的小区，升值很难，没多久小区就会出现各种问题，最终比人员稳定性好的小区老化早。

旅游地产最明显的就是公寓，融创公馆刚开盘时就是一万零五百的价格，现在这么多年过去了，单价到了六七千，这些买公寓的是不是心里在滴血。这要是放在住宅小区上面，没有不赚钱的吧。再举一个例子，保利海上罗兰和银盛泰星海城。14年海上罗兰当初海景高层最高一万二，普通的高层七千五。而银盛泰星海城，看海的七千五，普通六千五，有的位置不太好的到了五千多。但是现在，两个小区做对比，银盛泰更胜一筹。第一是银盛泰星海城是本地刚需，稳定性好。第二是学区是三小。第三也是海景。20年，海上罗兰价格都砸下来了，星海城基本没啥变化，只是最近，价格有点掉。

所以买房生活，乃至投资，要规避旅游地产，尽量远离旅游地产小区。另外给大家一个建议，喜欢灵山湾的朋友尽量买在两河路以西，海南路以东，这块地目前拍了两块地，银盛泰的博观星海系列，在海景上有城市阳台，感觉上比东边海景还要好，学区比灵山卫好，商业肯定比灵山卫好，毕竟灵山卫现在要啥没啥。这边的客户很稳定，基本是胶南改善人群，层次也稍微高点。如果买兰东路附近那几个楼盘，不如等一等这个。

目前黄岛解除限购，限售，贷款利率降低一段时间了，政策一直在，说明上面认可了，后面黄岛会逐渐稳定。有的地产公司资金紧张，着急出货就会降价，有的资金雄厚就不着急，价格就稳定，但是涨价很难，降价还是有很大概率大。别着急，慢慢挑。

今天说到这里吧，后面再接着讲。

一位粉丝看好了青岛瑞海花园一套特别便宜的老房子，96平方米的多层二楼，100万左右，价格还可以再谈，而且是落地窗，用他的话说，就是图便宜住着，这个价格感觉也降不到哪里去了。

本人对他的建议是不买，这种房子涨不动，拆不了，100万搭进去，一个月利息都要3000起步了。

然后他希望我推荐个小区，我说：把钱好好存着，不要买房，房价不会涨，这种老破小更不会涨。

在青岛，瑞海花园这种接近20年房龄的房子有太多了，也就是说再过个两三年，买这种房子连贷款都要受限，连银行都认为这种老破小不值钱，如果没有顶级配套支撑，这种房子以后一文不值，恰恰瑞海花园周边没有好的学区，没有好的商业资源，东侧是灵山卫的棚户区，西侧是还没盖起来的大高层，唯一能拿得出手的就是交通方便一点，出了门过一个路口走滨海大道挺得劲。

目前瑞海花园B区和D区挂牌的二手房加起来总共超过了200多套，这些业主都不傻，都想把手里老旧的房子赶紧置换掉去买新房，希望能找到下一个接盘侠，但是新的购房者一定要知道，一万多的价格去买这种20年房龄的老房子，住上5到10年以后，能不能卖得出去还有待商榷。

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楼下车库被邻居改造成带卫生间的单间进行出租？物业熟视无睹？

近日，有网友向帮办君反映称：西海岸新区灵山卫街道瑞海花园小区，有人将二十平方左右的车库改造成了有独立卫生间的单间进行出租，有的还被改造成了商铺！下图是一个正在改造中的车库，照片中的木板是业主私自挖沟下的污水管，和小区污水井相连，单元门内私改电路和自来水管，私人车库如此改造是否合法？工期数月，为何瑞海花园的物业熟视无睹？#青岛帮办##青岛头条#

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夹缝里的灵山卫驻地还有未来吗？

灵山卫，古代北方四大卫之一。

与之并肩的是现如今大名鼎鼎的天津卫、威海卫、安东卫。

目前，属于青西新区管辖的灵山卫老城区日渐萧条，活脱脱当代“孔乙己”，甚至都排不出九文大钱。

遥想当年！哼——！

姥————姥！

灵山卫，位于黄海之滨的小珠山南麓。

明朝洪武五年间，开始建造土城。

最早的城周三里，围墙高二丈五尺、厚一丈二尺五。

一条护城河依靠北山的流水环绕卫城。

灵山卫作为当年的军事要塞，级别很高。

下辖三个千户所，用来抵防倭寇。

北所位于胶州，中所位于灵山卫内城，南所位于琅琊台北侧的夏河城。

各位，洪武五年那可是公元1372年。

距今已经整整过去了650年。

当时的胶州湾东西两岸还都是人烟稀少，“猴子乱窜”的荒野之地。

尤其现在所谓“富人区”的浮山湾畔，包括再老一点的汇泉湾畔，都是荒无人烟之地。

东海岸市区现存最古老建筑是太平路上的天后宫，明成化三年（公元1467年）才开始建造。

比灵山卫整整晚了近百年。

现在崂山区的山东头村，麦岛村都是明朝永乐年间才出现。

罗列这些，主要想说明，当年的灵山卫，妥妥的镶嵌胶州湾畔的一颗璀璨明珠。

灵山卫的衰败开始于清朝，起因就是胶州湾东岸得到重点开发建设。

后来，灵山卫的级别一降再降。

到上个世纪中期全国解放时，灵山卫的围城早已荡然无存。

唯有北门里、北街、西南园、西街、东街、南街、南门里等村名的存在，依稀还能让人想象出当年围城的气派。

建国后，很长一段时间，灵山卫和王台，泊里，隐珠并列，成为胶南县的四大名镇。

尤其，改革开放后，灵山卫乡镇企业，民营企业发达。

灵山卫汽修厂，三纺机，毛纺织厂，针织厂，大湾港机械厂，胶南造船厂，……。

还有南涯电子等好多外资企业。

妥妥的工业强镇。

不过，1985年，青岛开发区成立后，地盘不断扩展。

1996年，将灵山卫镇的台子沟、八里庄、荒里、扒山、岔河、戴戈庄、两埠岸、王家港、花科子、薛辛庄、高家台、周家夼12个行政村话划拨过去。

从上个世纪九十年代开始，一直传言不断。

说是灵山卫即将整体并于青岛开发区。

因此，胶南市就不再考虑重点投资灵山卫。

灵山卫驻地就一直没有改造计划。

主城区街道狭窄，镇政府大院也都破旧不堪。

村舍村貌都没有整体规划，无序野性发展。

在胶南人眼里，灵山卫土著的性格是“野固”，“能反动”，“能作业”的。

表达的意思是，褒奖灵山卫土著有本事。

因为靠近青岛开发区，所以灵山卫私人企业很发达。

尤其是，小机械加工厂特多。

有了钱的居民，就偷偷摸摸盖了好多两层甚至三层的摞房。

因此整个镇驻地，民居高低不平，乱糟糟。

几年前，包括灵山卫在内的胶南整体并入了黄岛区，成立了青岛西海岸新区。

灵山卫老城区周边的土地成了香饽饽。

最早开发的是灵山卫西侧的瑞海花园。

后来陆续开发了好多的楼盘。

科达天意华苑，建邦听海，东方华庭，……。

围绕着灵山卫老城区，四周建设了一排排高楼大厦，形成了新的“围城”。

几年前，以旅游地产开发见长的华侨城给灵山卫“画了个大饼”，让灵山卫土著欢呼雀跃了好几年。

现在看来已经成了“水中月镜中花”。

老胶南的四大名镇，隐珠镇驻地随着万科城的建设已经全部民宅改造完毕。

王台镇已经改完了庄家莹，东村，北村。

前村，西村，中村等其它村落也列入了计划。

泊里镇，因为董家口的开发建设，已经有了“镇级市”的雏形。

唯有古老的历史悠久的灵山卫老城区，风光不再，改造遥遥无期。

灵山卫老驻地和其它城市的“城中村”一样，即将沦落为大都市里的“城中镇”。

灵山卫老城区的未来，堪忧。

[玫瑰][玫瑰]11.22日（四）北京有小区临时管控，信息仅供参考！持续更新中！

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